警惕美国冲击！中央、央行出手！新一轮房地产调控箭在弦上【每周地产评论】

2020年，伴随新冠疫情，最大的事件当是：全球央行放水。

首先看美国，自新冠肺炎疫情以来，美联储的资产负债表已从年初的4万亿美元扩张到6月底的7万亿美元。除此之外，美国财长姆努钦也表示，第二轮1万亿美元（折合人民币约7万亿）的经济刺激计划拟开始制定。

其次是欧洲央行，根据媒体报道，7月21日前后，近期欧盟领导人峰会通过7500亿欧元（折合人民币约6万亿）的疫情后经济复苏计划和未来7年的1万亿欧元刺激预算法案，主要用于成员国灾后重建；

截至2020年1月，欧央行资产负债表规模约为4.6万亿左右；6月末这一数值为6万亿，疫情期间欧洲央行资产负债表扩张约30%。从增量角度看，本次放水的7500亿欧元约占年初欧央行资产的1/6、占年末时点欧央行资产负债表规模的1/10，并没有美联储75%的扩张速度；且增量规模较上次的1万多亿欧元同比降低，预计对市场的边际影响在可控范围内。

从欧央行的构成上看，自2015年以来，欧央行大幅增加了对欧元区主体欧元债券持有规模，主要通过一系列的“资产购买计划”实现。本次疫情也如此，对此国外宏观经济分析师Holger Zschaepitz指出，欧央行资产负债表已扩大至欧元区GDP占比的50％以上，扩展速度过快，有“日本化”的节奏。

数据来源：东方证券研究所

日本央行7月公布6月份会议纪要称，将继续实施质化和量化宽松（QQE）政策，以收益率曲线控制为基础，实现2%的通胀率目标。展望未来，纪要称，“受国内外新冠肺炎疫情影响，日本经济暂时仍将处于严峻形势，但经济活动有望逐步恢复。”

据外媒消息，日本央行7月15日说，日本经济2020年3月至2021年3月将下滑4.7%，预计之后一年将有所恢复，但存在严重不确定性。决策者们给出的经济下滑区间为5.7%-4.5%，最新预测在今年4月预计下滑5.0%-3.0%的基础上进行了下调。7月15日上午，日本央行在7月利率决议中，宣布维持-0.1%不变，与市场预期符合。除了维持利率不变，日本央行还把10年期国债收益率目标维持在0%附近不变，均符合市场预期。

值得注意的是，与欧美日主要经济体不同的是，中国国央行一直采取稳健中性适度的货币政策，宣布不搞“大水灌溉”。从资产负债表的角度看：截至6月末，中国央行资产负债表总规模为36.4万亿，相比去年末收缩约7200亿。我国央行的资产负债表相对于去年“不增反减”。

对此，中国央行宣称：“降准导致的人民银行资产负债表收缩，不但不会使货币供应量收紧，反而具有很强的扩张效应，这与美联储等发达经济体央行减少债券持有量的“缩表”是收紧货币正相反。主要原因是，降低法定存款准备金率，意味着商业银行被央行依法锁定的钱减少了，可以自由使用的钱相应增加了，从而提高了货币创造能力。”

央行行长易刚称“近年来我国央行‘扩表’和‘缩表’金额上大体相当，央行资产负债表规模基本稳定在36万亿元左右。”

如此以来，我们看当前全球经济呈现出：美国股市疫情期间短时间内出现“熔断”之后，美股开始暴涨。美联储以购买国债、MBS和证券为主，旨在为市场注入大量流动性，从而率先支撑股市复苏，代价是资产负债表的扩张规模大幅增加70%至7万亿美元，后续缩表的进程必定带来很多负效应，这也不得不让中国房地产也保持警惕。

在此背景，有两个现象值得关注：

5月份美国复工数据出台后，美股周五大涨，美国总统特朗普难掩内心的狂喜，不仅在推特上疯狂表扬自己，还在新闻发布会上取笑了一下“股神”巴菲特：

巴菲特你错了！ 

特朗普在白宫新闻发布会上表示， 巴菲特不久前卖出了航空公司股， 他一生都是对的，但有时即使是像巴菲特这样的人也会犯错。他不应该卖出航空股，因为今天这些公司的股票已经涨破天际了 （Airline stocks went through the roof today)。

据美国彭博新闻社估算，美国亚马逊公司首席执行官杰夫·贝索斯的净资产7月20日增加130亿美元，至1893亿美元。这主要源于美国股市技术股隔夜大幅上涨。报告写道，贝索斯的财富增长在当代金融史上“史无前例”，而且每天大不相同。今年1月1日至4月15日，贝索斯的财富增加250亿美元，远超洪都拉斯2018年国内生产总值。

所以，瑞信董事总经理、经济学家陶冬也感慨“美国的股，中国的楼，国情不同，但是经济学逻辑是一样的！”

但在全球央行放水的背景下，特别是美联储放水，以及中美贸易战的冲击下，中国的房地产该何去何从？

至少，我们从央行的拒绝“大水灌溉”的态度及执行上，我们当预见：房价需要软首陆，而且不应该充美联储的“炮灰”。

幸而，7月24日，中央主持召开房地产工作座谈会，深入贯彻党中央、国务院决策部署，总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作，释放出了重磅信号：要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

我在会议之后划了房地产调控的重点：

中央高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制；

将全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。

将实施房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

房地产调控将进入精准时代；

下一步各地土地储备和已出让土地建设进展情况将公开，接受社会监督；

房地产税又将提上日程；

要持续整治房地产市场乱象；

将加强住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。

综合而之，从央行的角度看，房地产调控也必须时刻绷紧这根弦！因为全球央行，特别是美联储如此放水，我们在警惕房地产泡沫的同时，也要防“水灾”、“洪水泛滥”！

最近10天，深圳、南京、宁波、东莞等城市接连楼市调控“加码”，相信，新一轮调控已经箭在弦上！2020年，我们对于什么是“房住不炒”，将进一升级！因为“房住不炒”，也是一种国家安全、金融安全战略！

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